3月樓市“小陽(yáng)春”成色偏弱，年內(nèi)160余城釋放政策利好

3月，正值傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”。但2024年一季度，從各個(gè)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過(guò)程中，“小陽(yáng)春”成色偏弱。

2024年4月10日，易居研究院發(fā)布的二手房成交報(bào)告顯示，受去年高基數(shù)影響，今年一季度22個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交366339套，同比下降24%，其中3月成交152572套，環(huán)比大漲112%，市場(chǎng)活躍度明顯提升，但仍明顯弱于去年同期，且市場(chǎng)“以價(jià)換量”特征明顯。

一季度二手房表現(xiàn)相對(duì)好于新房。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，1-3月全國(guó)50城新建商品住宅成交3149萬(wàn)平方米，同比下降48%，3月新房出現(xiàn)季節(jié)性反彈，成交1379萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅115%，但成交規(guī)模約為去年一季度的一半。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)政策支持力度進(jìn)一步加大。諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至4月8日，年內(nèi)160余城出臺(tái)樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調(diào)房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購(gòu)、推行住房“以舊換新”等方面。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，3月以來(lái)監(jiān)管部門持續(xù)釋放穩(wěn)市場(chǎng)積極信號(hào)，各地需求端支持政策有望加速推進(jìn)，隨著供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購(gòu)房者置業(yè)意愿或迎來(lái)溫和修復(fù)。

二手房成交好于新房

今年一季度房地產(chǎn)仍在調(diào)整過(guò)程中。在新房市場(chǎng)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度重點(diǎn)30城新房供應(yīng)2095萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44%，同比下降38%。國(guó)金證券分析認(rèn)為，背后主要原因是部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，房企“以銷定投”，投資及供給大幅減少。

而從新房需求端看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受供給約束、去年高基數(shù)和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等因素影響，一季度重點(diǎn)30城新房成交2412萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%，同比下降52%。

從更大范圍來(lái)看情況類似，一季度新房市場(chǎng)供需兩端表現(xiàn)都較弱。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)100個(gè)城市的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，百城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2023年同期下降約四成。而著眼供應(yīng)端，一季度批準(zhǔn)上市的新房面積同比下降約四成，整體供應(yīng)處在低位。

環(huán)比看，3月市場(chǎng)出現(xiàn)明顯改善。據(jù)前述易居研究院報(bào)告，3月全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積1379萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)115%，同比仍降49%。在供給端，3月下半月房企拿證節(jié)奏有所加快，批準(zhǔn)上市面積較上半月明顯改善。

2月為傳統(tǒng)成交淡季，3月新房成交出現(xiàn)較大環(huán)比拉升符合預(yù)期。從各地售樓處反饋來(lái)看，咨詢量、看房量和簽約率都開(kāi)始增加，但市場(chǎng)表現(xiàn)仍明顯弱于去年同期。

除了受去年高基數(shù)影響外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期背后，一方面是在就業(yè)、收入、預(yù)期等影響下，需求端基本面仍處低位，幼兒園收縮、消費(fèi)仍在恢復(fù)過(guò)程中也對(duì)住房等大宗消費(fèi)形成制約。另一方面，二手房交易增加，一季度重點(diǎn)30城二手房交易占比達(dá)40%，同比增加16個(gè)百分點(diǎn)，掛牌二手房源中次新房占比約50%，對(duì)新房市場(chǎng)形成分流。

二手房表現(xiàn)好于新房，易居研究院在二手房成交報(bào)告中明確，3月，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交152572套，環(huán)比增長(zhǎng)112%，同比減少32%。觀察歷史數(shù)據(jù)，二手房交易同比降幅明顯，但總體處于偏高位水平。

但需要注意的是，綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)、受訪中介、房東、購(gòu)房者和專家觀點(diǎn)，“以價(jià)換量”在二手房市場(chǎng)中表現(xiàn)尤為明顯。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，3月大部分二手房成交量都是賣房人“以價(jià)換量”取得的，這也意味著對(duì)于賣房人來(lái)說(shuō)，當(dāng)下只有把價(jià)格降到位，才能快速成交變現(xiàn)。在她看來(lái)，僅從成交量這一個(gè)維度來(lái)判斷市場(chǎng)并不全面，目前市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)尚未完全扭轉(zhuǎn)。

剛剛過(guò)去的清明假期樓市表現(xiàn)平淡。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，今年清明假期重點(diǎn)20城新房銷售面積較2022年假期下降約3成（去年清明假期僅有一天，因此主要與2022年同期進(jìn)行比較）。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，清明假期期間，部分城市在前期政策優(yōu)化下，市場(chǎng)熱度略有回升，核心區(qū)項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增長(zhǎng)，但整體看，客戶觀望情緒仍在。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年政策環(huán)境優(yōu)于去年，但經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間信心不足后，市場(chǎng)目前尚處修復(fù)階段。傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”之后，如果沒(méi)有有力政策接續(xù)，5月開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)或面臨回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

年內(nèi)160余城釋放政策利好

今年年初，住建部強(qiáng)調(diào)，要充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策，政府工作報(bào)告再度強(qiáng)調(diào)要因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，各地支持政策加力落地。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月8日，年內(nèi)160余城出臺(tái)樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調(diào)房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購(gòu)、推行住房“以舊換新”等方面。

公積金仍是各地最常用的政策調(diào)控工具，據(jù)前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年已有約87城加碼公積金政策，政策調(diào)控次數(shù)達(dá)100次。4月8日，北京、廣州、蘇州和沈陽(yáng)都有公積金政策出臺(tái)或擬出臺(tái)，如北京擬提高綠色建筑公積金貸款額度、廣州提高公積金貸款額度、沈陽(yáng)放寬“商轉(zhuǎn)公”條件。年內(nèi)襄陽(yáng)、重慶、廈門、荊州、邯鄲、濰坊、大連、湖州等地都有公積金新政推出，內(nèi)容涉及定向上浮貸款額度、可提取公積金付首付、放寬公積金貸款使用條件等方面。

公積金支持力度在加大，今年多地也出手下調(diào)房貸利率，貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均處于歷史低位，同比分別回落43BP和75BP。

此外，值得注意的是，近日，福州、濟(jì)寧、青島、南昌、贛州、九江等十余個(gè)城市宣布，4月起階段性取消首套房貸利率下限。

對(duì)此，陳文靜認(rèn)為，降低房貸利率可以更好地降低購(gòu)房者置業(yè)成本，促進(jìn)需求釋放。接下來(lái)，符合條件的城市未來(lái)仍有望下調(diào)首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限。此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在繼續(xù)下調(diào)的空間。

房屋“以舊換新”的政策也不斷推出，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，涉及發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼、聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)”服務(wù)、組織國(guó)企平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商則直接收購(gòu)舊房等方面。如4月1日，鄭州發(fā)文支持“以舊換新”，計(jì)劃今年通過(guò)指定主體收購(gòu)和市場(chǎng)交易的方式，完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

限購(gòu)政策關(guān)乎購(gòu)房家庭的購(gòu)房資格和可購(gòu)房套數(shù)，今年重點(diǎn)一二線城市持續(xù)優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，如廣州解除120平方米以上購(gòu)房限制，上海放寬外環(huán)以外區(qū)域單身限購(gòu)，北京優(yōu)化通州限購(gòu)、取消離婚限購(gòu)，杭州取消二手房限購(gòu)等等。

此外，天津西青、河南南陽(yáng)、重慶、福建福清、江蘇徐州、吉林長(zhǎng)春等地通過(guò)購(gòu)房稅費(fèi)減免、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多種方式，緩解了居民購(gòu)房壓力。

東方金誠(chéng)分析師唐曉琳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，需求不振仍是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的癥結(jié)所在，要釋放合理住房需求，引導(dǎo)個(gè)人房貸利率進(jìn)一步下行是關(guān)鍵。雖然當(dāng)前房貸利率已顯著低于歷史低點(diǎn)，但對(duì)比經(jīng)濟(jì)增速、物價(jià)水平，房貸利率仍有較大下調(diào)空間。

而在供應(yīng)端，唐曉琳表示，今年以來(lái)，住建部聯(lián)合金融監(jiān)管總局大力推動(dòng)各城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)的參與將為平穩(wěn)推進(jìn)保交樓形成強(qiáng)有力的資金支持，也為房企釋放更多流動(dòng)性，降低資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，3月22日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的部署有所深化，會(huì)議明確要改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，或意味著未來(lái)商品房預(yù)售制度、土地出讓制度、房地產(chǎn)稅收制度等相關(guān)基礎(chǔ)性制度有進(jìn)一步改革可能。（記者李莎）

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

責(zé)任編輯：王海山