港資在上海樓市逐漸被邊緣化。
3月15日-3月17日，位于上海中環(huán)的上海高尚領域進行了項目最后一批續(xù)銷房源的認籌活動，加上臨時加推的兩套房源，一共有75套房源，大約8億左右貨值。相比之下，根據(jù)中介機構披露，此次認籌的客戶多達480多組。
也就是說，此次認籌人數(shù)超過房源數(shù)的6倍，搖號勢在必行。
高尚領域是一個中高端樓盤，其開發(fā)商長江實業(yè)（01113.HK）是李嘉誠旗下房企。日前有市場傳言稱，李嘉誠以85折拋售旗下高尚領域部分房源，導致此次認籌未售先火。
近期，上海松綁外環(huán)外限購，疊加降息利好，市場信心有所抬頭。與此同時，根據(jù)已公布的三批次集中供應樓盤信息，上海將有大量房源投放市場，提供充足的供應。
在此背景下，上海新房市場將呈現(xiàn)何種走勢？備受關注的高尚領域項目，實際情況又如何？
近日，21世紀經(jīng)濟報道記者實探高尚領域售樓處，親歷當下上海樓市的喧嘩與騷動。
中介返現(xiàn)從5萬加到20萬
3月15日下午，王憐花還未從上海地鐵真如站走出，便有中介上前搭訕，詢問是否前來看房。在得到肯定的回答后，對方又詢問想看新房還是二手房。
地鐵口處，一些西裝革履的中介業(yè)務員在尋覓潛在客戶。
通過交流，王憐花了解到，前來搭訕的年輕人名叫崔振，自己創(chuàng)辦了一家中介公司，門店開在嘉定新城。得知是高尚領域項目的客戶后，崔振表示，可以給王憐花5萬的返現(xiàn)。“你自己看的話，就是按照表格（的價錢）來。”言下之意，客戶自己進入售樓處看房買房是沒有返現(xiàn)優(yōu)惠的。
由于看房人數(shù)眾多，售樓處門口放置了一層隔離柵欄，由幾名穿著黑色工作服的工作人員守著，柵欄外圍聚集了幾十名中介代理人員。
工作人員貌似認識崔振，看他領著一名客戶走來，很自然地打開隔離柵，把兩人讓進入口處。
（高尚領域售樓處內景 攝影：唐韶葵）
最近王憐花去過不少項目的售樓處，但她已經(jīng)好久沒有看到這么擁擠的場景了。由于人太多，原本就不算寬敞的售樓處顯得十分擁擠。不過，其中不少是掛著工牌的各家中介人員。
售樓處一面墻上有續(xù)銷房源、車位等銷售文件公示，沙盤幾乎圍滿了人，三三兩兩一組，每組有一名銷售人員在介紹產(chǎn)品。室內的音響在宣講此次推盤的優(yōu)惠信息，“我司針對首層特色戶，加推兩個重磅優(yōu)惠名額，最高可享200萬購房優(yōu)惠，僅限首層特色戶，請客戶盡快聯(lián)系銷售，提交認籌資料，以免錯過最佳認籌時間。”
這也使得整個售樓處顯得格外吵鬧，完全沒有了港資房企慣有的小資格調。
崔振顯然不是很了解房源信息，在王憐花咨詢了幾個關于戶型、樓層、位置等問題之后，他匆忙拉了另一名銷售人員過來做介紹，這名銷售人員脖子上掛著中原地產(chǎn)的工牌。在了解到王憐花對160平方米的大戶型感興趣之后，崔振提出可以給其10萬元的返現(xiàn)。
此時，售樓處內已經(jīng)排了一條長隊，據(jù)介紹，是有意向的客戶在登記認籌，客戶只需要接受驗資300萬并按要求提交相關資料就可完成認籌。下一步，等3月24日上午搖號之后，便進入選房環(huán)節(jié)。據(jù)了解，客戶選好房之后需先交一筆10萬元定金，在此之前不用交任何費用。
中介人員推動客戶認籌的意愿很強烈。王憐花當天并未認籌，3月16日，崔振感覺到王憐花的認籌意愿仍然不夠強烈，便表示，可以給到20萬的返現(xiàn)。
“85折”賣房？不存在
高尚領域項目此次推出了73套房源，據(jù)案場的另一名銷售人員介紹，這是之前由于客戶貸款辦理或其他原因而清退出來的一批房源，而不是開發(fā)商原本預留的未售房源。3天認籌過程中，長實還加推了2套160平方米的大戶型，總房源變成了75套。
價格方面，“‘85折’賣房是不存在的，現(xiàn)在還漲了一點。”這名銷售人員透露，相比上一次開盤9.07萬元/平方米的均價，目前這批房源均價9.8萬元/平方米。
3月15日，長江實業(yè)營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威回應高尚領域有否打折促銷時稱，這個價格是按照房管局的要求定的，并不是發(fā)展商想調就可以調的。
有知情人士也向21世紀經(jīng)濟報道表示，高尚領域這批房源的預售證是2019年批下來的，幾年過去了，因為購房人貸款等問題陸續(xù)清退出一些房源，“現(xiàn)在要重新申請預售證的話會比較麻煩”。
據(jù)現(xiàn)場銷售反饋，這批房源中，有12套位于一樓的復式住宅，給出的優(yōu)惠折扣是最大的：算上車位的50萬消費券，一共有200萬的消費券優(yōu)惠。首層復式戶型在上海中環(huán)屬于稀缺產(chǎn)品，長實也一直想等待溢價銷售的好機會，無奈市場行情不如預期，只得選擇讓利。
3月15日當天，王憐花表示想去實地看看房源，駐場銷售人員卻告訴她，上午因為人太多，被業(yè)主投訴了，暫時看不了了。只有等三天認籌結束后，才能再次組織認籌的客戶們上去看。
高尚領域位處上海中環(huán)，在普陀曹楊路、銅川路交界處，附近有地鐵11號線、14號線兩條軌交路線，距離市中心比較方便。這一項目是目前上海中環(huán)內在售的規(guī)模最大的城市綜合體項目，總開發(fā)面積約117萬平方米，從2006年拿地至今，開發(fā)周期達17年之久。目前項目周邊商業(yè)、教育設施也比較齊全。
不過有業(yè)內人士指出，在目前在售的眾多新盤中，高尚領域的優(yōu)勢并沒有那么明顯。首先，由于是續(xù)銷房源，客戶對于房源的戶型、位置等選擇空間不大；其次，從價格上來看，它不算“拋售”，而是正常回籠資金。
有上海樓市的從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道指出，很多項目都面臨“認籌人數(shù)多、選房人數(shù)少”的情況。
分銷渠道競爭激烈
隨著市場競爭白熱化，在上海，新房市場的分銷渠道競爭也越發(fā)激烈。比如，崔振的公司可以跟多個中介平臺合作，包括傳統(tǒng)中介中原地產(chǎn)，以及鏈家新創(chuàng)辦的品牌“房江湖”。
這些中介平臺同時代理多個項目，在各個項目上“貼身肉搏”。
3月17日，有中介人員告訴王憐花，高尚領域的認籌人數(shù)已經(jīng)達到四五百人，換言之，認籌率超過600%，催促她盡快認籌。還有中介人員開始慫恿王憐花去看鄰近板塊的其他新盤。
“這個樓盤不愁賣，為什么還要啟動分銷？”王憐花表示不解。
崔振給出的答案是，“李嘉誠不是一個小氣的人，他每一批房子就算再好賣，都會放開給我們中介賣。”另一方面，長實在內地沒有自己的直屬銷售團隊，每一次開盤只安排一部分駐場的銷售人員與分銷代理人員對接。
崔振指出，今年以來，開發(fā)商給的渠道費都挺高的，嘉定新城映翠府，一套總價500萬左右的房源，能夠給到十幾萬的渠道費。換算下來，費率接近3%。
據(jù)他透露，目前的行情是，鏈家這樣的頭部渠道公司，有時候能收3%，然后返點2%給客戶。小中介就沒有那么強勢了，“1500萬的房子，傭金24萬，我還得開6個點的發(fā)票，如果我給客戶20萬返現(xiàn)，相當于最后我只拿到2萬多。”崔振表示，雖然新房分銷渠道打開了，但中介代理人員賺錢卻不如以前輕松了。
渠道公司競爭激烈，與近期上海高端項目扎堆入市、供需關系逆轉不無關系。
根據(jù)上海公布的信息，今年第一批次推出新房4335套，二批次有4632套，三批次5216套。由于供應量大、產(chǎn)品同質化，銷售壓力自然不小。近期，去化周期更長的中高端項目集中入市，更令房企感到“壓力山大”。
3月初，上海官宣第三批次新房。其中有6個樓盤均價超過11萬元/平方米，更有3個樓盤均價突破了17萬元/平方米均價，比二批次最高16.3萬元/平方米的均價上浮超過4%。其中，濱江凱旋門均價17.28萬元/平方米，中海順昌玖里均價17.2萬元/平方米，夏都·幸福268均價17萬元/平方米。另據(jù)統(tǒng)計，三批次新房中超過2500萬總價的新房套數(shù)達到888套，為過去3年來單批次最高。
港資房企收縮投資
最后推出的這75套房源，大概率將是高尚領域的收官之作。
2006年，長實集團與合作方和潤集團以22億元的價格拿下這一綜合體地塊，但由于經(jīng)歷金融危機，項目遲遲未能動工。到2009年動工之后，長實集團又屢次因工程進度過于緩慢而被質疑變相囤地。
港資房企向來喜歡“奇貨可居”，市場高位時選擇放售，低位時則“囤貨”。
一名分析人士指出，港資企業(yè)和內地企業(yè)做產(chǎn)品速度上有很大區(qū)別。內地房企，尤其是民營房企，更習慣于“高杠桿-高周轉”的發(fā)展模式，但該模式風險較高。經(jīng)歷過多次周期波動的港資房企，杠桿率相對較低，做產(chǎn)品周期會比較長，尤其是從拿地到開工的周期較長。
該地塊從拿地到交付，也經(jīng)歷了較長的周期。2022年，大都會海逸酒店開業(yè)。2023年12月，項目的商業(yè)部分“LOVE@大都會”商場開業(yè)。至于住宅部分，從2007年開始計算，最后一批購房者的房產(chǎn)證使用期限已經(jīng)過去了16年。
一旦項目的住宅部分售罄，李嘉誠在上海將沒有其他在售住宅項目。且經(jīng)過此前的出售后，僅持有部分商業(yè)物業(yè)。
2022年，李超人對外放售位于上海浦東的世紀匯廣場。2023年10月，長實以200億元出售上海世紀匯廣場100%股權。目前，李嘉誠旗下和黃地產(chǎn)與長實還持有南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場及高尚領域商業(yè)部分。據(jù)大宗交易分析人士透露，其對于梅龍鎮(zhèn)廣場暫時沒有出售意向。
放眼內地市場，李嘉誠也在收縮投資。從長實2023年中報數(shù)據(jù)來看，長實在內地的土儲仍然有6400萬平方呎（約為594.56萬平方米），相比2022年超700萬平方米的土儲規(guī)模有所下降。
近年來，內地房地產(chǎn)市場進入調整期。由于陷入流動性危機，很多房企收縮了擴張步伐。曾作為內地樓市重要參與者的港資房企，也在放緩發(fā)展節(jié)奏。有分析人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，港資房企向來屬于風險厭惡型，李嘉誠又對投資十分敏感。在當前的市場環(huán)境下，收縮投資并不意外。
目前，在上海有在建或在售項目的港資房企仍然不少，比如瑞安房地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、嘉里建設、太古地產(chǎn)、香港置地、嘉華國際等。但它們也已經(jīng)遠離土拍主流市場，在開發(fā)項目以存量為主，大多為早年獲得。項目類型多為商業(yè)綜合體或者城市更新，開發(fā)周期普遍較長。（王憐花、崔振均為化名。）
來源：21世紀經(jīng)濟報道
責任編輯：王海山
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