據(jù)日前蘇州住建局消息，2023年12月1日起，蘇州實施“賣舊買新”購房契稅補(bǔ)貼，最高補(bǔ)貼100%購房契稅。
此前的11月19日，2023“家在蘇州”住房團(tuán)購走進(jìn)大院大所專場活動舉行啟動儀式，現(xiàn)場發(fā)布了蘇州住房“換新購”舉措，幫助購房者提前鎖定意向新房房源，加速舊房出售。
包括蘇州在內(nèi)，今年以來，淄博、南通、南京、青島、濟(jì)南、寧波、揚州、濟(jì)寧、蘇州、太倉、連云港、紹興越城等近20地探索購房“以舊換新”舉措。
各地“以舊換新”主要有幫賣和回購兩種模式。前者是購房者、開發(fā)商和中介公司簽訂協(xié)議，購房者確定意向新房房源后，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優(yōu)先幫售舊房，在約定期限內(nèi)舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發(fā)商退還定金，這是當(dāng)前各地推行最多的模式。后者是由企業(yè)等兜底收購舊房，購房者用出售的房款換新，但這種模式一般會有額外的限制條件，太倉、連云港、海寧等地對這一模式進(jìn)行了探索。
受訪專家認(rèn)為，相較自行置換，“以舊換新”有利于提升二手房的流動性，有助于加快房屋置換效率，進(jìn)一步釋放置換需求。在此過程中，多地還輔以發(fā)放換房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、額外購房優(yōu)惠等舉措，也降低了置換成本。但受二手房掛牌量高，換房者存在降價成交顧慮、“以舊換新”執(zhí)行范圍等因素影響，目前對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場影響不大。后續(xù)也可能會有更多城市跟進(jìn)，對“以舊換新”路徑作更多探索。
破題住房“不賣不敢買”
中指數(shù)據(jù)顯示，蘇州新房價格仍保持一定漲勢，但二手房均價已多月下降，而且有降幅擴(kuò)大趨勢。今年8月，蘇州二手房均價2.68萬元/平方米，環(huán)比降幅0.46%；11月蘇州二手房均價跌至2.63萬元/平方米，環(huán)比下降0.79個百分點。
9月以來蘇州推出多項樓市新政，包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松限購、降低首付比例等等。為進(jìn)一步支持改善性住房需求，11月19日，蘇州發(fā)布住房“換新購”舉措，推出“優(yōu)先賣”“放心買”“換新購”服務(wù)，幫助購房者提前鎖定意向新房的同時，加速舊房售出。
蘇州房屋中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，參與“換新購”的購房者確定意向房源之后，先交2萬-3萬元意向金，并與開發(fā)商、中介公司簽訂三方合同，再由中介公司優(yōu)先對舊房進(jìn)行出售，規(guī)定期限內(nèi)無法賣出，開發(fā)商全額退還意向金。
據(jù)蘇州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會微信公眾號12月6日消息，當(dāng)前，蘇州銳林房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、蘇州市樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、蘇州家事達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、蘇州芫家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、蘇州家聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司申請加入“家在蘇州·換新購”試點企業(yè)。截至目前，共有12家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與“換新購”活動。參與活動的項目已有93個，涉及吳江區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)等區(qū)域。
包括蘇州在內(nèi)，已有近20地推出購房“以舊換新”舉措，包括淄博、南通、南京、青島、濟(jì)南、寧波、揚州、濟(jì)寧、太倉、連云港、紹興越城等等，在各地的實踐中主要有幫賣和回購兩種模式。
與家電“以舊換新”不同，房屋交易價值相對高、周期相對長，直接回購舊房用以補(bǔ)貼新房操作難度大。因而各地的“以舊換新”模式仍以中介公司幫賣為主，淄博、南京、青島等地都是該模式。克而瑞撰文指出，一般舊房掛牌的期限為3-6個月。
以推出該舉措較早的淄博為例，8月30日，淄博住建局微信公眾平臺發(fā)布“以舊換新”省心購房倡議書，提出購房者優(yōu)先鎖定新房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風(fēng)險的倡議，購房者先與中介機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，然后選擇與中介機(jī)構(gòu)合作的新房樓盤選定新房，再與中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商簽訂三方協(xié)議，繳納新房意向定金，之后中介機(jī)構(gòu)對存量住房進(jìn)行查證、驗房等，約定期限內(nèi)成功出售則購買新房，未成功則開發(fā)商退還定金。
但也有部分地區(qū)對回購模式進(jìn)行探索，如太倉和連云港，另外，在海寧、揚州和濟(jì)南等地也有相關(guān)實踐。但各地多以小規(guī)模試點為主，或者類似項目的促銷活動。
以太倉為例，10月初太倉開始試行“以舊換新”政策，太倉市住建局工作人員對政策進(jìn)行了解釋，即將購房者名下符合條件的商品房按相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新房。并提出舊房面積小于144平方米，舊房總價不高于新房的60%等要求。
“優(yōu)先賣”能否“放心買”
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，近期多地推出“以舊換新”政策，有通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務(wù)來縮短二手房出售和新房購買周期，也有地區(qū)給予一定“換新購”補(bǔ)貼等，此舉有利于加速釋放改善性住房需求，對于提升二手房流通效率、拉動新房銷售等將會有一定效果，助力加快一、二手房的聯(lián)動效應(yīng)。
除此之外，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，對于開發(fā)商而言，以舊換新的購房者提前簽訂新建商品住房認(rèn)購協(xié)議，提高了新房銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力。
據(jù)關(guān)榮雪觀察，該類措施推出后，短期內(nèi)確實引發(fā)了不少意向購房者的咨詢，此舉對盤活二手房市場是一項積極探索。
“政策剛出來不久，具體如何操作還要看有關(guān)部門，但肯定要落地的。咨詢這個的非常多，我今天下午接待三個咨詢這個問題的人了。”12月6日，蘇州一位房屋中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示。
淄博的“以舊換新”已推行一段時間，但一位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前“以舊換新”可選的新房房源較多，但由于二手房市場不景氣，“以舊換新”推進(jìn)有難度：“現(xiàn)在房子不是很好賣，除非你價格很低。”
9月7日南京發(fā)布的樓市新政中也明確推出了“換新購”服務(wù)，并搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場銷售最低價，通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購買周期。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前南京“換新購”超市已有110個項目，涉及南京多個區(qū)域。一位南京房企人士向記者表示，“換新購”在當(dāng)?shù)氐年P(guān)注度并不高，“換新購”超市中的項目也多為開盤時間較長的樓盤。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電多個“換新購”項目發(fā)現(xiàn)，部分項目銷售人員對“換新購”活動不甚了解，也有項目銷售稱提供的房源為公寓房源，還有項目銷售表示目前公開銷售的房源已售罄，不再適用該活動。
也有正在參與活動的樓盤。南京棲望府工作人員告訴記者，棲望府目前已經(jīng)交付，所剩房源不多，以低樓層為主。開發(fā)商為購房者提供3個月的約定期限，如果期間舊房出售則推進(jìn)新房成交，未出售他們會退還定金。但他坦言，目前該項目還沒有參加活動的購房者：“你賣掉二手房，所有的項目都能買，賣不掉就沒有資金，而現(xiàn)在要快點成交就只能靠降價。”
中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，住房“以舊換新”的目的是釋放置換需求，讓二手房市場轉(zhuǎn)動起來，從而帶動新房市場去化。但要真正大范圍實施并見效難度仍然不小。
孟新增談道，一方面，當(dāng)前二手房市場掛牌量高，去化速度較慢。“以舊換新”購房者的首要問題是將舊房賣出去，但在當(dāng)前市場下，普遍采取降價措施來縮短成交周期。為此，客戶需要衡量自己可接受的降價幅度，將舊房出售給相關(guān)企業(yè)亦是如此。另一方面，購房者向開發(fā)商支付定金，這對于房企而言拉長了該房源的交易周期，且存在不確定性，對新房銷售的帶動也隨之減弱。同時，可參加此活動的項目若優(yōu)質(zhì)度欠佳，則效果更小。
關(guān)榮雪表示，從當(dāng)前情況來看，在售二手房房源較多，市場復(fù)蘇動力趨向溫和，“以舊換新”政策執(zhí)行起來確實也有一定難度，因此這類政策還需在利好力度、優(yōu)化途徑等多方面進(jìn)一步深度探索，以促進(jìn)置換需求的釋放，預(yù)計后續(xù)可能還會有更多城市跟進(jìn)。
（記者 李莎 實習(xí)生王雅馨、馮佳琪對本文亦有貢獻(xiàn)）
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
責(zé)任編輯：林紅
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