處在轉(zhuǎn)型期和調(diào)整期的房地產(chǎn)市場，繼續(xù)深度盤整。
在銷售端，由于預(yù)期不佳，2023年以來，全國商品房銷售面積繼續(xù)保持同比負增長狀態(tài)。進入下半年，商品房銷售額增速也由正轉(zhuǎn)負。
同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)負增長。房屋新開工面積、施工面積也均低于去年同期。在“保交樓”政策下，竣工面積則保持不錯的增幅。
房企到位資金的降幅也不斷擴大，反映出行業(yè)的流動性仍然不佳。
根據(jù)國家統(tǒng)計局11月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，到10月，這種基本面仍未改變。其中，前10月房地產(chǎn)投資的下降幅度已經(jīng)擴大至9.3%，與同期2.9%的固定資產(chǎn)投資增速形成鮮明對比。
在當日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華表示，“房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中”。這也是統(tǒng)計局相關(guān)負責(zé)人連續(xù)兩個月提到“轉(zhuǎn)型”“調(diào)整”。
這也意味著，監(jiān)管部門對于當前的市場狀態(tài)已有清晰的認識，同時也早有準備。近期，政策端繼續(xù)發(fā)力，各地進一步放松限制性政策，金融機構(gòu)也為行業(yè)注入更多流動性。從一些蛛絲馬跡來看，部分指標邊際改善的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。
“金九銀十”褪色
作為市場景氣程度最直觀的指標，今年的市場銷售并不樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1—10月份，全國商品房銷售面積9.26億平方米，同比下降7.8%；商品房銷售額9.72萬億元，同比下降4.9%。兩者均創(chuàng)年內(nèi)最大降幅。
作為傳統(tǒng)營銷旺季的“金九銀十”，表現(xiàn)同樣不佳。9月和10月，全國商品房銷售面積有著近兩成的同比降幅。與今年前幾個月相比，也明顯不及3月和6月的水平。
分析人士認為，政策邊際效應(yīng)遞減、國慶長假、供應(yīng)增加導(dǎo)致交易周期變長，都是影響銷售的因素。但最重要的原因在于，需求端的預(yù)期并未真正改善，從而導(dǎo)致短期市場修復(fù)持續(xù)性略顯不足。
北京某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道表示，自今年8月末推出“認房不認貸”的政策后，北京市場僅在9月上半月出現(xiàn)了升溫行情，隨后又回歸平靜。該人士表示，10月以來，公司旗下項目的咨詢量、到訪量、帶看量等指標均表現(xiàn)不佳。
他認為，購房者的預(yù)期不明朗，是導(dǎo)致市場交易冷淡的主因。主要表現(xiàn)為，從到訪到成交的轉(zhuǎn)化率偏低。部分購房者有支付能力，但對收入、房價的預(yù)期不高，使其決策周期變長，出手意愿減弱。
這種情況已在今年反復(fù)出現(xiàn)。
這也使得房地產(chǎn)市場的庫存繼續(xù)提升。截至今年10月末，全國商品房待售面積6.48億平方米，同比增長18.1%，連續(xù)26個月保持增長。其中，住宅待售面積增長19.7%。
銷售下滑也令房企的資金鏈繼續(xù)承壓。今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.73萬億元，同比下降13.8%，降幅為年內(nèi)最高。其中，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款降幅繼續(xù)擴大。
在供應(yīng)端，企業(yè)投資的積極性仍然不高。今年1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬億元，同比下降9.3%。同期，房屋施工面積下降7.3%，新開工面積下降23.2%。
在各地推進保交樓的政策下，前10月房屋竣工面積同比增長19.0%，成為為數(shù)不多保持正增長的指標。
市場繼續(xù)“爬坡”
事實上，雖然市場走勢不斷出現(xiàn)波動，但政策層面的支持從未中斷。
今年以來，各級監(jiān)管部門在出臺穩(wěn)樓市政策時，繼續(xù)保持著較高的頻次。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年9月，各級監(jiān)管部門共出臺穩(wěn)樓市政策175次，創(chuàng)單月新高。10月雖有國慶長假影響，仍有90項穩(wěn)樓市政策出臺。
這些政策已經(jīng)起到潛移默化的效果。劉愛華在新聞發(fā)布會上指出，“從10月份當月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。”
數(shù)據(jù)顯示，10月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額的降幅明顯收窄。
10月底召開的中央金融工作會議指出，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
隨后，央行、住建部等四部門召集部分房企座談，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。隨著部分房企成功發(fā)行債券，助力房地產(chǎn)融資的“第二支箭”繼續(xù)推進。
雖然這些舉措無法立竿見影地改善行業(yè)流動性，但股市和債市均作出了積極的反應(yīng)。分析人士認為，現(xiàn)階段，對房地產(chǎn)業(yè)注入流動性，是“促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”的應(yīng)有之義。其中，“第二支箭”的擴容，則有利于民營房企的融資。
對于企業(yè)來說，促銷售、去庫存仍是現(xiàn)階段的第一要務(wù)。
10月末，萬科推出位于北京市通州區(qū)的剛需項目東廬，這是近四年來萬科在北京的首個住宅項目。公司希望借此改善北京萬科的現(xiàn)金流，并刷新在北京樓市的存在感。11月10日，項目領(lǐng)取預(yù)售證，含8棟住宅樓，260套房屋。
分析人士認為，臨近年末，出于沖擊業(yè)績的需求，開發(fā)商將加大推盤力度，這不僅有助于去庫存，也有利于促進需求的釋放。按照慣例，年末是房地產(chǎn)銷售的另一個高點，往往會出現(xiàn)翹尾行情。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，從趨勢來看，一方面，臨近年末，企業(yè)或?qū)⒓涌祉椖客票P節(jié)奏、加大營銷力度，進而促進部分需求釋放；另一方面，核心城市二手房銷售保持恢復(fù)情況下，有望帶動新房市場活躍度提升，疊加當前相對寬松的政策環(huán)境及去年低基數(shù)效應(yīng)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。
（記者 張敏）
來源：21世紀經(jīng)濟報道
責(zé)任編輯：林紅
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