9月25日，全國(guó)存量房貸利率正式下調(diào)。當(dāng)日，貸款人都普遍收到了調(diào)整短信并可以在手機(jī)銀行APP上直接查詢。此外，據(jù)記者采訪發(fā)現(xiàn)，8月底，隨著政策落地節(jié)奏加快，對(duì)購(gòu)房者情緒帶動(dòng)有明顯體現(xiàn)。
調(diào)整帶來(lái)利好
據(jù)悉，本次存量首套房貸利率下調(diào)，更加利好貸款時(shí)非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)房貸利率有些甚至在6%以上。簡(jiǎn)單測(cè)算，假設(shè)購(gòu)房者存量房貸剩余200萬(wàn)，還有25年還款期，若本次房貸利率下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，則購(gòu)房成本將減少27萬(wàn)元，每月還款金額可減少913元。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示：“存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿，同時(shí)也有利于促進(jìn)部分改善性購(gòu)房者入市。對(duì)于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。”
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次存量房貸利率下調(diào)有幾個(gè)重要的特點(diǎn)：“首先，全國(guó)各地、各購(gòu)房者、各購(gòu)房類型普遍都享受到了存量房貸利率下調(diào)的利好政策，即從手機(jī)短信、手機(jī)銀行APP等方面都了解到了此類政策。也有一些購(gòu)房者對(duì)這個(gè)政策還不了解，建議關(guān)注一些市場(chǎng)報(bào)道或親自下載手機(jī)APP進(jìn)行查看。若還有問(wèn)題，再咨詢銀行客服。需要說(shuō)明的是，一般情況下業(yè)主不需要操作什么，銀行系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，10月份開始銀行卡還款額就會(huì)減少。同時(shí)，此次調(diào)整可以看出，各地目前普遍都是按4.3%的利率進(jìn)行的，即不是4.2%的最新LPR利率。一些貸款合同重定價(jià)日或在四季度或明年，到時(shí)候會(huì)按照4.2%進(jìn)行。這次還是參照了4.3%的LPR標(biāo)準(zhǔn)的。”
減負(fù)效果明顯
值得注意的是，此次存量房貸利率政策后，實(shí)際上市場(chǎng)上出現(xiàn)了三種不同的月供利率。
第一種為低于4.3%的。這部分群體普遍是過(guò)去貸款的時(shí)候拿到過(guò)折扣的，所以這次執(zhí)行的是低于4.3%的利率，不參與此次調(diào)整。比如2015-2016年期間享受過(guò)八五折利率，并且選擇了固定利率的客戶群體。
第二種為等于4.3%的利率。這個(gè)是最普遍的，各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作來(lái)看，基本上都做到了4.3%的利率。一些業(yè)主可能過(guò)去利率為5.3%，直接減少了100個(gè)基點(diǎn)，其減負(fù)效應(yīng)非常明顯。這部分客戶根據(jù)不同的貸款情況，普遍降為4.2%、4.3%。
第三種為高于4.3%的利率。這部分主要是北京和上海2020年以后購(gòu)房的群體，此次也可以下調(diào)，但是底線是LPR+55基點(diǎn)，即4.85%。
不難看出，此次存量房貸利率政策對(duì)于減負(fù)效應(yīng)是比較明顯的。
此外，初步對(duì)三類城市做的簡(jiǎn)單測(cè)算顯示：
一線城市：一線城市一套房購(gòu)置成本平均需要500萬(wàn)，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為200萬(wàn)。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低100個(gè)基點(diǎn)左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。
二線城市：二線城市一套房購(gòu)置成本平均需要300萬(wàn)，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為120萬(wàn)。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低80個(gè)基點(diǎn)左右，那么月供成本從6515元降低為5938元，減少了577元。
三四線城市：三四線城市一套房購(gòu)置成本平均需要100萬(wàn)，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為50萬(wàn)。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低50個(gè)基點(diǎn)左右，那么月供成本從2623元降低為2474元，減少了149元。
“目前總體上各個(gè)購(gòu)房者都可以享受到此類優(yōu)惠政策，但是對(duì)比來(lái)看，也還是存在一些購(gòu)房群體減負(fù)效應(yīng)更為明顯。”嚴(yán)躍進(jìn)表示：“實(shí)際情況購(gòu)房者要根據(jù)不同城市、購(gòu)房時(shí)間、貸款合同約定等做具體分析。”
由易居研究院提供的對(duì)比數(shù)據(jù)也顯示：
2020年以前購(gòu)房的群體，明顯可以比較容易進(jìn)入到LPR的水平，即按LPR+0基點(diǎn)的低水平定價(jià)。而2020年以后購(gòu)房的，當(dāng)時(shí)一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個(gè)基點(diǎn)。一些城市過(guò)去房貸政策比較嚴(yán)，這些購(gòu)房者當(dāng)時(shí)沒(méi)有拿到折扣，利率比較高，現(xiàn)在恰可以較大的享受此次政策帶來(lái)的利好。2021年購(gòu)房的，當(dāng)時(shí)執(zhí)行了房貸集中度，房貸政策收緊，當(dāng)時(shí)房貸利率比較高，那么此次降低存量房貸利率后，其可以更明顯感受到降低存量房貸利率的利好效應(yīng)。
從城市分類來(lái)看，大城市房貸利率總體是要高的、貸款的總金額也要高，所以在統(tǒng)一下調(diào)的過(guò)程中，此類城市可以享受到更好的減負(fù)效應(yīng)。從小城市和大城市來(lái)看，大城市利率下限會(huì)高于全國(guó)最低水平，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)，降低的效應(yīng)小。而小城市基本上都是執(zhí)行了全國(guó)最低的下限，所以利率下降的空間要更大。當(dāng)然不同年份的購(gòu)房情況也會(huì)有不同的差異。
購(gòu)房情緒上升
8月底，多部委落地多項(xiàng)政策組合拳，各地政策落地節(jié)奏加快，對(duì)購(gòu)房者情緒帶動(dòng)明顯。
陳文靜表示：“受前期政策嚴(yán)厲程度不同、市場(chǎng)基本面及房?jī)r(jià)預(yù)期不同等因素影響，城市表現(xiàn)分化，部分核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“要充分認(rèn)識(shí)到政策帶來(lái)的積極效應(yīng)。此次各大銀行全部進(jìn)行了政策調(diào)整，惠及廣大購(gòu)房者，實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房成本。客觀上提振了市場(chǎng)信心。疊加各地認(rèn)房不認(rèn)貸、取消限購(gòu)等利好消息，客觀上房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極樂(lè)觀情緒跡象增加，這有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展。”
從周度銷售情況來(lái)看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、蘇州等城市新房周度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已連續(xù)兩周環(huán)比增長(zhǎng)，上周（9.18-9.24），北京、上海新房銷售套數(shù)環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，廣州、蘇州環(huán)比分別增長(zhǎng)17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)6.3%，成都環(huán)比增長(zhǎng)7.9%。
另外，多地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，利好“賣一買一”購(gòu)房群體，導(dǎo)致短期多地二手房掛牌量明顯增加，如北京、上海9月以來(lái)掛牌量增加均超萬(wàn)套。掛牌量高企下，二手房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)能較弱。針對(duì)新房?jī)r(jià)格，當(dāng)前房企仍以加快去化為主，新房?jī)r(jià)格整體穩(wěn)定，三四線城市房?jī)r(jià)下跌壓力仍在。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者 趙彭
責(zé)任編輯：李賽男
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