曾被喻為過去三年力度最大的“6.1青島樓市新政”，終于在滿月之日收獲了“翹尾”的成績單。
中指研究院數據顯示，2023年6月青島商品房成交面積約256萬㎡，環(huán)比上漲124.9%，同比下降41.3%。其中商品住宅成交面積約166.1萬㎡，環(huán)比上漲101.6%，同比下降27.6%。雖然數據不能反映全部問題，但是從市場面看，新政尚未在市場上體現出更強的拉動效果。
著名房地產專家、資深地產評論人劉地生先生認為，“當下經濟形勢仍處于改善階段，新政的頒布在一定程度上刺激了房產市場，但市民整體收入與預期都尚未恢復，因此大多數消費者仍處在持幣待購、深度觀望狀態(tài)。”
新房半年忙沖刺
自5月市場下滑以來，6月份市場市場仍然平淡。“6.1”新政“只對部分區(qū)域部分開發(fā)商的半年沖刺帶來了助力。但是考慮從蓄客到簽約的周期，數據是不能夠體現6月份市場的狀態(tài)的。”對于記者關于6月市場狀況的采訪，一位常年合作的開發(fā)商負責人表示：“很抱歉，這次真的幫不上了，我們正在積極努力，在下半年為消費者提供更好的產品和更優(yōu)惠的性價比。”
6月1日青島多部門聯(lián)合發(fā)布的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將非限購區(qū)域首套最低首付比例調整為20%、二套最低首付比例調整為30%；同時優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。
“樓市歷經3月短暫小陽春后，從4月開始，2季度每月成交量仍在萎縮。”劉地生說，“特別是6月份，月初雖然青島樓市政策做出調整，前兩周的來訪和新增認購有所改善，但消化完前期積累的客戶后，第三周便開始直線下滑。”
7月1日-5日，記者連續(xù)走訪青島市嶗山、李滄、城陽、西海岸等區(qū)域多個樓盤后了解到，5月、6月售樓處到訪量和成交量都較1-4月有明顯下滑。與期待的新政能帶來強刺激的效果略有差距。
“5月、6月項目的表現比較差。”大沙路某項目營銷負責人在接受采訪時表示，與前四個月相比，“從月均30套，到10套左右，差距還是明顯的。”不過該項目已經尾盤，去化率尚可接受，未來兩個月不會有太大動作了。
2023年李滄區(qū)有超過20個項目在集中出貨，剛需剛改項目集中，競爭激烈。在青山路記者了解到某項目3月開盤后月均銷售50套左右，但5月、6月，市場熱度驟降。該項目的銷售人員表示，售樓處“已經不如前幾個月熱了”。她認為：“新政有效果，但也帶來了集中的競爭，在東李這種新盤集中的板塊，都想殺出條血路來。”
青山路某項目售樓處停車區(qū)
對此，資深房地產人士張則濤先生表示：“新政在實施過程中促進了市場的分化，對于優(yōu)勢產品來說，利用新政規(guī)則，加大促銷力度，實現半年沖刺勢在必然。而對于一些產品力較弱的項目，如果不拿出更多的項目政策，市場承壓會更大。”
開發(fā)商讓利護盤
西海岸片區(qū)華潤國際海洋智區(qū)高層產品每平優(yōu)惠約1000元/平， 購房送家電。膠州上合板塊多盤已至6字頭，即墨汽車產業(yè)新城板塊華僑城歡樂蓮泉特價房5500-6500元/平左右。開發(fā)商讓利較大的同時，還有不少贈送活動和案場優(yōu)惠。
“當下二手房市場成交量低迷，影響了改善客戶進場買新房，致使市場流速無法回到高速狀態(tài)，消費者對開發(fā)商的產品打造有更高的要求。”劉地生告訴記者，“雖然目前不少項目在進行讓利銷售，但消費者觀望情緒仍然較濃。”
記者了解到，在半年指標和市場預期的雙重擠壓下，近期低首付的項目開始增多。非優(yōu)勢地段的項目，首付2萬起、首付3萬起、首付5萬起、首付10%起已不鮮見。城陽北片某低密度小高層項目甚至出現了0首付。送車位、案場優(yōu)惠、營銷總直簽優(yōu)惠等一些優(yōu)惠政策也是各項目公開的秘密。
“主城區(qū)相對調價較少，但是特價房或者低起價增多。”房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛表示，“近期項目的推廣力度比較大。可以說，很多項目已經把半年當春節(jié)來過了。現有的政策對于剛改和剛需都非常友善。”
數據顯示，上半年，青島市新建住宅3月份成交12040為最高。5月成交6734套、6月成交8553套，跌幅明顯。同比2022年相對下跌。對于，企業(yè)來說，沖刺、護盤是2023年6月的營銷關鍵詞。
消費者深度觀望
當前青島樓市成交乏力本質是客戶入市信心不足和預期不穩(wěn)。中房智庫專家張斌認為：“市場預期下降，導致消費者觀望情緒較濃重。”
從采訪中看,“就擔心現在買，下半年市場還會跌。因為現在確實感覺都是房子。”市民孫蕓女士表示，自己是返鄉(xiāng)置業(yè)，屬于剛需。“上半年錯過一套不錯的學區(qū)房，曾經挺遺憾，但是現在市場不穩(wěn)定的狀態(tài)，讓我們也越來越不敢出手了。”
“我最近計劃賣掉老房子，改善一下。”市民王偉先生近期已經看了云上觀海、森林公園、青啤靜瀾山等多個改善項目。擺在他面前的問題是：“原來的老房子一直賣不出去，還在跌。”他認為：“好的項目，其實價格上相對空間較小。而對于置換的客戶來說，老房子賣不上價，就相當于新房漲價了。”
森林公園售樓處
“持幣待購的不少。觀望情緒主要集中在剛需、以置換剛改的客戶。”紀禮剛表示：“6月賣得好的項目，像森林公園、印象滟、華潤悅府、中歐國際城這些能達到日均一套或者是多點。以目前的市場狀態(tài)，這些開發(fā)商靠產品力，還是很有競爭性的。”但是：“其它開發(fā)商的壓力就相對較大，不少項目面臨‘價賤跌品牌’，甚至保不住成本的問題。”而消費者方面：“有著同樣的擔心。因為買房子牽系‘身家福祉’，所以也慎之又慎重。”
劉地生認為：“主城區(qū)的新房難有大面積降價，但是今年也沒有任何一個盤有漲價的基礎，能走起量來就不錯。所以，對于那種瘋狂折扣，比如6折7折這種，要保持理性鑒別，不能沖動買入。對于開發(fā)商來說，流速不可能再回到高速狀態(tài)，項目優(yōu)質，主城區(qū)的項目，適當的促銷折扣可以消化一波之前積累的客戶。同時，嚴苛的環(huán)境對市場也保持了一些良性促進，比如對開發(fā)商的產品打造有更高的要求。以青特高新區(qū)的濱湖國際為例，在當下不算好的市場環(huán)境下，還堅持產品創(chuàng)新和生活場景的引領，銷售走量就非常快。所以，營銷上，練好內功，做好服務，回歸到基礎動作上是關鍵，現在已不是一招清盤的時代。”
首頁新聞/青島財經日報記者 趙彭 周潤
責任編輯：李賽男
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