樓宇經(jīng)濟(jì)的“青島算法”

雨果曾說(shuō)過，建筑是用石頭寫成的史書。

在全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)大跨步的發(fā)展進(jìn)程中，樓宇的集群和更新為城市的一頁(yè)頁(yè)篇章寫下了生動(dòng)的注腳。

過去十年，是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、大繁榮的十年，而這離不開樓宇經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。2008年，全國(guó)甲級(jí)寫字樓加起來(lái)還不到1000萬(wàn)平方米，而今則已有大約一億平方米。小土地高產(chǎn)出，引來(lái)了國(guó)內(nèi)各大城市對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的瘋狂追逐。

有人用“1幢樓堪比1座城”來(lái)形容深圳福田的樓宇經(jīng)濟(jì)為城區(qū)發(fā)展帶來(lái)的沖擊力。作為青島市第一幢億元樓誕生地，市南區(qū)是一個(gè)人文底蘊(yùn)、歷史底蘊(yùn)、文化底蘊(yùn)都比較深厚的區(qū)域，比如說(shuō)百年老街中山路，曾是幾代青島人念念不忘的“街里”。作為青島歷史文化名城的核心區(qū)域，市南區(qū)的歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)面積占全市的91%，是我國(guó)近現(xiàn)代文化名人故居最為集中的區(qū)域，上世紀(jì)初，青島誕生的中國(guó)現(xiàn)存最早的商業(yè)電影院、第一家海洋科研機(jī)構(gòu)、第一家地方商業(yè)銀行等多個(gè)“中國(guó)第一”，都在市南區(qū)呈現(xiàn)。

然而，“中心城區(qū)衰退”是國(guó)內(nèi)很多城市不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。近年來(lái)，市南區(qū)的金融企業(yè)、機(jī)構(gòu)外遷數(shù)量、頻次不低，從側(cè)面反映出城區(qū)營(yíng)商環(huán)境急需改善。對(duì)于轄區(qū)面積僅30.01平方公里的市南區(qū)來(lái)說(shuō)，樓宇就像超大磁鐵，可以為城市虹吸到源源不斷的資金流、信息流和人才流。目前，市南區(qū)市場(chǎng)主體有9.4萬(wàn)家。截至2021年6月底，市南區(qū)樓宇入駐率近90%，在全市中排名第一，擁有稅收過億元樓宇21座。以369米的海天中心為代表的“青島高度”，或許將開啟產(chǎn)業(yè)更迭和區(qū)域活躍的“新世界”。樓宇只是載體，變平面發(fā)展為立體發(fā)展，正是青島市南區(qū)為破解土地資源匱乏制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的難題，引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)從外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式深化發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個(gè)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

老城區(qū)學(xué)會(huì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”

樓宇經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。上海靜安的樓宇經(jīng)濟(jì)是中國(guó)改革開放的一個(gè)很典型的縮影。

“青島市南區(qū)與上海靜安區(qū)有相似之處，都是文化底蘊(yùn)、歷史底蘊(yùn)比較豐富的老城區(qū)，也經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型發(fā)展陣痛的階段，在樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃方面我們也參照學(xué)習(xí)了靜安區(qū)的發(fā)展路徑?！笔心蠀^(qū)企業(yè)服務(wù)中心主任、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心主任高光明表示。從1992年發(fā)展至今，靜安區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)從萌芽到雛形，不斷發(fā)展壯大，2021年稅收億元樓數(shù)量將達(dá)到80幢。

靜安區(qū)是一個(gè)人文底蘊(yùn)、歷史底蘊(yùn)、文化底蘊(yùn)都比較深厚的區(qū)域，早在解放前就有“遠(yuǎn)東第一樂府”百樂門、“千年古剎”靜安寺，還有很多傳統(tǒng)有特色的建筑和具有上海特色的房子，比如馬勒別墅、靜安別墅等，靜安的很多老字號(hào)在上海市也都小有名氣。如果把上海地圖一疊為四的話，它的中心就是靜安區(qū)。說(shuō)明靜安不僅是一個(gè)繁華城區(qū)，也是上海的一個(gè)中心，它的地理位置和四通八達(dá)的便捷交通，決定了這個(gè)地區(qū)十分便于信息傳播與人流往來(lái)。

市南區(qū)地處青島中心城區(qū)的核心位置，是青島建置130年來(lái)的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，也是青島的城市形象、氣質(zhì)擔(dān)當(dāng)，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然稟賦，厚植起難以復(fù)制的發(fā)展沃土。市南區(qū)的八大關(guān)、太平角區(qū)域70余公頃的面積內(nèi)散落320余棟歷史建筑，匯集了25個(gè)不同國(guó)家的建筑風(fēng)格，素有“萬(wàn)國(guó)建筑博覽會(huì)”之稱；“頭頂盛錫福，身穿謙祥益，腳蹬新盛泰，手戴亨得利，看戲上中和，吃飯春和樓，有病宏仁堂”描繪了青島百年老字號(hào)的盛景與傳承。

回顧靜安區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)，從誕生開始，靜安區(qū)70%以上的稅收來(lái)自于樓宇，70%以上的稅收來(lái)自于外企。這兩個(gè)特征非常鮮明地說(shuō)明了靜安區(qū)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)：服務(wù)型、外向型。靜安區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重占到90%以上，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上基本形成了以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系。市南區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在全市占比也達(dá)90%。航運(yùn)、貿(mào)易、金融、總部經(jīng)濟(jì)、法律服務(wù)等這些市南區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，也大多集中在商務(wù)樓宇。這十幾年來(lái)，靜安區(qū)走的是一條現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展道路、一條樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路。如果將市南區(qū)近年來(lái)樓宇經(jīng)濟(jì)的“縮略圖”不斷放大，可以看出市南區(qū)的發(fā)展輪廓正與靜安交疊。

“高成本”階段問題頻現(xiàn)

甲級(jí)寫字樓是生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)高度集約化的象征，它們以最少的土地面積，貢獻(xiàn)出最大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。在“服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)”的時(shí)代，樓宇經(jīng)濟(jì)的權(quán)重不言而喻。在北上廣深的CBD，往往一棟寫字樓的稅收貢獻(xiàn)就能超過10億元，超過內(nèi)陸一個(gè)普通縣城，而它的占地面積很可能只有兩三萬(wàn)平方米。

根據(jù)中國(guó)社科院《商務(wù)中心區(qū)藍(lán)皮書：中國(guó)商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報(bào)告No6（2020）》，上海陸家嘴金融城納稅過億的樓宇數(shù)量達(dá)到102棟，納稅過10億元的樓宇達(dá)到30座；廣州天河CBD有71棟納稅過億、17棟納稅過十億；北京CBD則有46棟納稅過億、9棟納稅過十億，其中一棟樓的最高納稅額達(dá)到57億元，而上海國(guó)金中心前年納稅也突破了50億元。

市南區(qū)作為青島市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展先行區(qū)，是國(guó)際化跨國(guó)企業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)的云集地。在“中心城區(qū)衰退”的現(xiàn)實(shí)問題下，當(dāng)前的市南區(qū)正處于歷史發(fā)展的十字路口。身為服務(wù)經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)區(qū)，這片區(qū)域經(jīng)歷了多年的大浪淘沙，面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的考驗(yàn)。作為青島市的中心城區(qū)，市南區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高位運(yùn)行，土地資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間尤其匱乏，進(jìn)入“高成本”發(fā)展階段已是事實(shí)。

“市南區(qū)的樓宇產(chǎn)權(quán)分散，整合運(yùn)營(yíng)難度大。5000平方米以上已投入使用的樓宇130余座，僅有14座為單一產(chǎn)權(quán)，其余樓宇均為零散產(chǎn)權(quán)且小業(yè)主居多，樓宇整合運(yùn)營(yíng)提升難度大，不利于特色樓宇培植和招商引資。”高光明介紹，“還有一個(gè)問題就是樓宇建成年代較早，品質(zhì)低，維修費(fèi)用高。市南區(qū)建成20年以上的樓宇有53座，建成10-20年的樓宇有60座，存在規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、公共服務(wù)空間匱乏、設(shè)施設(shè)備老化、電梯超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)等問題。同時(shí)，樓宇產(chǎn)業(yè)分散，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)效能低，未形成上下游產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)金融、航運(yùn)貿(mào)易、商務(wù)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模的代表型項(xiàng)目，但集聚程度和產(chǎn)業(yè)集群效益還沒有顯現(xiàn)，樓宇區(qū)位對(duì)于企業(yè)附加效益差，總部企業(yè)外遷，政府部門對(duì)已入駐企業(yè)的發(fā)展扶持和安商穩(wěn)商工作有所欠缺等，這些都導(dǎo)致市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限?！?/p>

好政策掀起來(lái)“紅蓋頭”

隨著嶗山區(qū)、市北區(qū)大量高品質(zhì)新樓宇的建成，市南區(qū)商務(wù)樓宇老舊、產(chǎn)權(quán)分散、品牌運(yùn)營(yíng)能力有待提升的問題突顯，與周邊商務(wù)樓宇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈?！霸谧鰪?qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)上，我們加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)化政策扶持。”高光明介紹說(shuō)，市南區(qū)先后制定《市南區(qū)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，印發(fā)《市南區(qū)2021年樓宇經(jīng)濟(jì)“強(qiáng)基行動(dòng)”方案》，起草《市南區(qū)樓宇發(fā)展規(guī)劃》，編制《市南區(qū)商務(wù)樓宇等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，引導(dǎo)商務(wù)樓宇高品質(zhì)建設(shè)。出臺(tái)市南區(qū)促進(jìn)商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，制定《市南區(qū)特色商務(wù)樓宇評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》《市南區(qū)商務(wù)樓宇優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)企業(yè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，鼓勵(lì)樓宇運(yùn)營(yíng)企業(yè)積極申報(bào)政策，2020年獎(jiǎng)勵(lì)億元樓做大做強(qiáng)、更新改造、樓宇午餐等21家企業(yè)613.67萬(wàn)元。

一系列政策相繼落地。市南區(qū)改革政策制定落實(shí)機(jī)制，推出“免申即享+一窗式兌現(xiàn)”模式。實(shí)行“不見面剛性兌付”，為聯(lián)信商務(wù)、鼎信通訊等500余家企業(yè)及高端人才兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)資金2.6億元，為歷年獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)數(shù)量最多、金額最高?！罢?0條”從申報(bào)到撥付的一系列流程較往年壓縮了60%以上；首次推出“免申即享”新模式，項(xiàng)目清單涵蓋11大類34個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)事項(xiàng)，近300家企業(yè)享受到免申即享的便利，獎(jiǎng)勵(lì)金額高達(dá)1.6億元，占獎(jiǎng)勵(lì)總金額的60%以上；首次采用一窗式受理新方式，設(shè)立為企服務(wù)窗口，專人專崗、統(tǒng)一對(duì)外，為企業(yè)提供便捷的“一鍵式”政策申報(bào)服務(wù)，僅用3個(gè)工作日受理完成209家企業(yè)申報(bào)材料……

從管理型政府、服務(wù)型政府向創(chuàng)新型政府轉(zhuǎn)變，既體現(xiàn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)性變革，也折射出市南區(qū)新舊碰撞的現(xiàn)代化進(jìn)程。高光明告訴記者，“創(chuàng)新型政府的轉(zhuǎn)變需要運(yùn)用新一代的信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算的方式，來(lái)提升優(yōu)化管理服務(wù)。所以我們搭建了一個(gè)全新的企業(yè)服務(wù)智慧平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)圍繞商務(wù)樓宇樓宇企業(yè)相關(guān)配套、企業(yè)服務(wù)體系，整體搭建了一個(gè)智慧化服務(wù)平臺(tái)。”

從組建樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展專班到籌建企業(yè)服務(wù)中心，從改革企業(yè)包聯(lián)服務(wù)機(jī)制到改革政策制定落實(shí)機(jī)制，從實(shí)施樓宇經(jīng)濟(jì)“強(qiáng)基行動(dòng)”到搭建企業(yè)服務(wù)智慧平臺(tái)，市南區(qū)打出了以深改革促轉(zhuǎn)型、以優(yōu)體系促發(fā)展、以強(qiáng)服務(wù)促升級(jí)的一系列組合拳，推動(dòng)企業(yè)服務(wù)工作全面起勢(shì)奮力突破。

裕源大廈作為今年新增的億元樓，通過“免申即享”政策獲得50萬(wàn)元資金獎(jiǎng)勵(lì)。針對(duì)設(shè)施設(shè)備超年限使用、安全隱患大的問題，由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)公共維修基金，改造難度較大，市南區(qū)企業(yè)服務(wù)中心多次派人到樓宇進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策宣講，幫助企業(yè)將資金全部用于樓宇設(shè)施設(shè)備更新改造，將在2021年實(shí)施更新改造計(jì)劃，指導(dǎo)樓宇提質(zhì)升級(jí)。

北京中鐵第一太平物業(yè)服務(wù)有限公司青島分公司負(fù)責(zé)人表示，結(jié)合市南全力提升服務(wù)、搭建平臺(tái)、集聚人才等工作，中鐵青島中心從2020年初入駐率僅有70%，增長(zhǎng)到了目前的82%，2021年新入駐企業(yè)14家。

從市南區(qū)的注冊(cè)企業(yè)和稅收來(lái)看，截至2021年4月30日，市南區(qū)135座商務(wù)樓宇注冊(cè)在營(yíng)企業(yè)24563家，占全區(qū)在營(yíng)企業(yè)61.6%。現(xiàn)有主要產(chǎn)業(yè)以金融、貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，2020年稅收過億元（含）樓宇達(dá)21座。今年，市南區(qū)重點(diǎn)改造升級(jí)樓宇10座，新增億元樓4座，引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)30家，樓宇經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)增長(zhǎng)10億元。

到2025年億元樓數(shù)量突破35座

2021年是市南區(qū)全面起勢(shì)、奮力突破之年。學(xué)深圳趕福田，學(xué)習(xí)上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動(dòng)海天中心、華潤(rùn)大廈等前海一線175萬(wàn)平方米高品質(zhì)載體盡快投用，把浮山灣畔建成服務(wù)青島、輻射北方的總部經(jīng)濟(jì)高地。破解難題復(fù)興西部，煥發(fā)百年老城新活力……隨著青島海天中心的建成，總投資34億元的魯商中心項(xiàng)目已完成基坑開挖，到2023年建成后，將成為集金融、總部、商貿(mào)等于一體的大型城市綜合體?！昂Ｌ熘行膯⒂弥?，市南區(qū)還在這座重點(diǎn)樓宇中建設(shè)‘海天之家’黨群服務(wù)中心，該中心可以統(tǒng)籌樓宇、入駐企業(yè)與社區(qū)、街道加強(qiáng)黨建工作，同時(shí)，它也是市南區(qū)專門為海天中心項(xiàng)目配備的企業(yè)服務(wù)平臺(tái)，未來(lái)，入駐海天中心所有企業(yè)的審批幫辦、上市指導(dǎo)、財(cái)稅咨詢、政策解讀、金融支持等服務(wù)需求，都可以在這座大樓里解決，真正實(shí)現(xiàn)打通企業(yè)服務(wù)最后一公里?！笔心蠀^(qū)發(fā)展和改革局局長(zhǎng)趙愛萍告訴記者。

事實(shí)上，高稅收樓宇往往通過龍頭企業(yè)的吸引，把產(chǎn)業(yè)鏈上不同類型的企業(yè)和資本、技術(shù)、信息、知識(shí)、人才等生產(chǎn)力要素，在特定的空間集聚，形成業(yè)務(wù)互補(bǔ)的“共生”產(chǎn)業(yè)鏈條，往往得到1+1>2的效果。高稅收樓宇在集聚高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)體的同時(shí)，也承載了高端人才。樓宇經(jīng)濟(jì)是名副其實(shí)的高收入、高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)。

實(shí)際上，市南區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)還是具備先天優(yōu)勢(shì)的。比如，市南區(qū)月租金為117.85元/平方米，在全市角度來(lái)說(shuō)，市南區(qū)甲級(jí)樓宇月租金水平最高。但從空置率來(lái)看，市南區(qū)樓宇的空置率可以說(shuō)全市最低。截至2021年7月，市南區(qū)共有5000平方米以上已投入使用樓宇130余座，總建筑面積近500萬(wàn)平方米，可租/售總面積391萬(wàn)平方米，閑置總面積50.1萬(wàn)平方米，閑置率12.8%。高入駐率也體現(xiàn)了市南區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“生態(tài)”以及優(yōu)越的營(yíng)商環(huán)境。

“市南區(qū)之所以空置率排名全市最低，主要原因是市南區(qū)堅(jiān)持了與其他區(qū)市‘錯(cuò)位發(fā)展’的方針，推動(dòng)‘樓宇生態(tài)圈’。”高光明表示，目前，市南區(qū)擁有全市一半以上的甲級(jí)商務(wù)樓宇，大型總部企業(yè)147家，各類人才總量占戶籍人口的40%。青島海天中心已有15家世界500強(qiáng)和跨國(guó)公司區(qū)域總部簽約入駐，成為青島市南區(qū)起勢(shì)的載體和內(nèi)生動(dòng)力。

市南區(qū)正依托海天中心、華潤(rùn)中心、綠城深藍(lán)中心等高端商務(wù)載體，重點(diǎn)招引國(guó)際化、領(lǐng)軍型、創(chuàng)新型的世界500強(qiáng)和中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)總部，瞄準(zhǔn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代金融、商貿(mào)商務(wù)、航運(yùn)貿(mào)易、文化旅游等產(chǎn)業(yè)，招引央企、上市公司區(qū)域總部及省內(nèi)龍頭企業(yè)。預(yù)計(jì)到2025年，引進(jìn)區(qū)域性總部（機(jī)構(gòu)）90家以上。新增商務(wù)樓宇面積100萬(wàn)平方米，累計(jì)培育特色樓宇50座，累計(jì)更新改造樓宇50座，億元樓宇總數(shù)突破35座。2021年億元稅收樓宇總數(shù)突破25座，樓宇經(jīng)濟(jì)全口徑經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)增長(zhǎng)10億元。

隨著經(jīng)濟(jì)集約化程度的提高，樓宇將在各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中占據(jù)重要一環(huán)。據(jù)世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2021年全國(guó)主要城市寫字樓凈吸納量有望突破500萬(wàn)平方米，較2020年大幅增長(zhǎng)60%以上。陸家嘴等一線城市核心商務(wù)區(qū)的寫字樓出租率將在2022年逐漸升至90%以上，并帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)租金增長(zhǎng)率先進(jìn)入企穩(wěn)回升的通道。

記者 李倚慰