日前，青島市自然資源和規劃局連發兩期關于用地的公告信息，住宅用地2021年將嚴格實行‘兩集中’同步公開出讓，全年將分3批次集中發布公告并實施招拍掛出讓；工業用地原則上應全部以“標準地”形式出讓，嚴格落實“雙合同”監管機制。據了解，當前青島城市進入減量化發展階段，土地資源越來越少，要珍惜所有土地指標，實現城市集約用地，增加每塊土地的“含金”量。
住宅用地“兩集中”
工業用地“標準地”
日前，記者從青島市自然資源和規劃局獲悉，我市深入落實2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件要求，嚴格做好住宅用地信息公開工作，住宅用地信息公開做到及時、準確、全面；嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。各區自然資源局要嚴格落實主體責任，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，主動對接住房城鄉建設部門提出的租賃住房用地需求，進一步梳理提報2021年住宅用地計劃及清單，合理安排住宅用地招拍掛出讓供應時序，保障房地產市場平穩健康發展。
新增工業用地（新擬訂供地方案的新建項目）原則上應全部以“標準地”形式出讓，嚴格落實“雙合同”監管機制。據了解，所謂工業項目“標準地”，就是土地出讓時把每塊建設用地的投資、建設、稅收、能耗、環境等標準給予明確。企業拿地前，就已經知道該地塊的使用要求和標準，建成投產后，相關部門按照既定標準與法定條件驗收。市自然資源和規劃局要求各相關單位結合具體項目準入，按照“5+X”（“5”即：固定資產投資強度、建筑容積率、單位能耗標準、單位排放標準、畝均稅收?！癤”即綠色建筑、裝配式建筑指標、配套設施等控制性指標）模式，提前明確擬出讓地塊的具體控制性指標，納入土地出讓條件，實施公開出讓。嚴格落實“雙合同”監管機制，以“標準地”形式出讓土地后，競得人須與地塊所在區（市）自然資源主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》時，同步與地塊所在區（市）政府、園區管委或其指定部門簽訂包含開竣工、投達產、能耗、環境等內容的建設項目履約監管協議，明確用地標準、履約標準、指標復核辦法、承諾事項和違約責任等權利義務。
合作開發緩解壓力
頭部房企聚合度提升
針對宅地出讓實行“兩集中”，全年分3批次出讓這一政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集中供地政策可以用“炸鍋”來形容，甚至比此前的三道紅線政策更受房企關注。從政策初衷來看，密集供地實際上能夠在某個階段一次性增加土地供應，減少了地方政府“饑餓營銷”的動機，是有助于減少“多個房企圍獵某一地塊”的現象的。這實際上也類似形成了土地市場的一個“博覽會”。這樣對于各家房企來說拿地機會相對多，有助于控制地價。但也要防范一種情況，即所有房企都有很強的拿地補庫存需求，那么可能也會有炒作和哄搶的地方。
據銳理數據分析，之前青島的購地節奏可以控制，土地款到位了再掛地，現在只能被動迎合節點。這一政策導致開發商資金和土地容易出現錯位，有地也需有錢。一年只有三次機會，集中供地導致一次性資金壓力加大，合作開發將成為緩解資金壓力的重要方式。開發商更傾向于優中選優，拿地更為理性和謹慎。國企、央企和TOP級綜合實力強的房企獲取優質地塊的優勢更明顯，而資源差、資金緊張的房企將被逐漸淘汰出局，加速行業洗牌，房企分化加速，頭部房企聚合度提升。
提高計劃性前瞻性
集中高效利用土地
據業內人士分析，本次土地政策調整是自然資源部牽頭，已經有天津、鄭州和青島等城市跟進。政策的初衷應該是土地市場的統一性、規劃性和前瞻性，對于之前“東一塊西一塊”打補丁式無續土地供應的一種糾正?！皟杉小敝螅胤秸畬λ型恋貞撜嬲龅叫闹杏袛?，提高計劃性和前瞻性，倒逼政府對城市各個片區發展及功能目標更加清晰，集中高效利用土地，從而引導地產開發以及城市發展。同時，本次土地政策實施提高了年度供地計劃編制難度，提高了集中組織供地難度。一些地區原有的‘先次后好’順序供地的做法無法繼續，不能再通過‘饑餓營銷’逐步抬高地價，將會降低出讓金總收入。
據記者了解，我市為規范土地市場，早在今年2月初即制定下發了《關于建立土地招拍掛出讓條件“正面清單”“負面清單”的通知》，建立市內三區土地招拍掛出讓條件“正面清單”“負面清單”?！罢媲鍐巍狈譃槌鲎寳l件和附加條件兩類，共17項；“負面清單”規定禁止設置的條件共7項，要求各區分局、市土地儲備整理中心在編制土地招拍掛出讓文件時，按照統一的格式模板對出讓條件進行規范表述，市自然資源和規劃局將對土地招拍掛出讓條件“正面清單”“負面清單”實施動態管理，并嚴格按照上級規定對清單進行補充和調整完善，通過嚴格執行清單要求，確保土地招拍掛出讓合規合法、有序高效實施。根據青島市房地產市場平穩健康發展聯席會議辦公室要求，及時制定下發了《關于做好近期住宅用地供應調控的通知》，按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，合理配置住宅用地資源，中心城區以穩地價為主，在土地招拍掛時，合理控制土地成交價格及溢價率，防止出現區域性土地總價、土地或樓面單價新高等情況；近郊區結合當地人才購房需求及市場變化情況，合理調整供地節奏。對局部土地供應過大、銷售較慢或市場潛在下行壓力大的區域，科學確定供應節奏和供應時序；遠郊區在滿足當地市場供需平衡前提下，研究制定相關針對性措施，合理調整住宅用地供應規模、結構和時序，防止市場大起大落。通過區分地域，按需施策，科學調整供地總量、節奏和時序，引導市場預期，促進房地產用地市場平穩健康發展。
青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗
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